賃貸不動産の建築には、様々な事業方式がある。
自社の土地に賃貸不動産を建築する方法には、様々な事業方式があります。土地所有者が借入金等で建物を建築する「自己建築方式」、テナントが建築費を供出する「建設協力金方式」、デベロッパーと連携する「等価交換方式」や「共同ビル方式」、そして、土地を貸すことで、建物賃料ではなく地代収入を得る「借地権方式」等です。
そして、「借地権方式」の中でも広く利用されているのが定期借地権で、
・分譲マンション等にも利用される「一般定期借地権」（50年以上、更地返還）
・店舗や事業所などに利用される「事業用定期借地権」（10年以上50年未満、更地返還）
・期間満了後に建物購入の特約を付す「建物譲渡特約付き借地権」（30年以上）
に分類されます。
「一般定期借地権」を利用して建て替えに成功。
C社は、旧本社ビルを「介護付き有料老人ホーム」に建て替える計画を立ち上げ、当社にご相談いただきました。はじめはC社による自己建築を検討していましたが、資材価格や人件費高騰の影響から想定よりも建築費が上昇して借り入れが膨らむことが明らかになったため、安全性を考慮し「一般定期借地権」を利用する方式に転換。無事に建て替えることができました。
またこの際、リース会社の活用も大きなポイントでした。リース会社を借地人として建物の建築と所有を任せ、老人ホームの運営会社を建物テナントとすることで、運営会社の初期投資を軽減し、老人ホーム事業の早期安定を図ることができました。
物件の特性や、リスクとリターンの見極めが大切。
借地権方式は建物投資を伴うほかの方式と比べると、一般的にはリターンが小さいのが特徴です。しかし、建築リスクや借入金の返済リスク、テナントの退去リスク等を借地人が負うため、土地所有者にとっては非常に安全なスキームと言えます。また、土地の評価額が下がるため、相続対策としても有効です。物件の立地特性や、事業リスクとリターンを的確に見極めることが、効果的な利用につながります。
